五 停车篇

•居住小区停车管理服务由谁负责？
•停车管理服务单位怎么收费？
•私家车主必须和停车管理单位签订书面停车管理服务协议吗？
• 在居住小区停车，私家车主有哪些义务?
•建筑区划内小区规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有？物业部门收取的停车管理费和车位费归谁所有？
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164．居住小区停车管理服务由谁负责？
居住小区的停车场，按照露天停车场（位）和非露天停车场（位）划分。露天停车场（位）包括：居住区内规划建设的地面停车场、路边划线停车位；非露天停车场（位）包括：居住区内规划建设的停车楼、停车库和立体停车设施。汽车停车管理服务统一由该小区的物业管理企业或者由物业管理企业委托专业停车管理单位负责；如果该小区没有实行物业管理，那么由房屋管理单位或者委托专业停车管理单位来负责。
165．停车管理服务单位怎么收费？
机动车停放服务收费分为3种定价形式，即市场调节价、政府指导价、政府定价。具有自然垄断经营性质的汽车停放服务（机场、码头、车站、旅游景点、住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务）收费，实行政府指导价或政府定价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据本行政区域内机动车保有量和停放服务供求关系确定。非自然垄断经营性质的机动车停放服务（商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车场等停放服务）收费，实行市场调节价。
以北京市为例，根据《北京市居住区机动车停放收费管理办法》（征求意见稿），停车管理企业是指产权单位、物业管理企业以及由产权单位或物业管理企业委托的专业停车管理企业。居住区机动车停放管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。居住区机动车临时停放管理服务收费实行政府指导价。居住区机动车长期停放管理服务收费实行市场调节价。业主大会成立前，居住区机动车露天长期停放管理服务收费实行政府指导价。
附：居住区机动车停放管理服务收费政府指导价标准
注：停放时间不足半小时或1小时按半小时或1小时计算

停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：
1．遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约等；
2．应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；
3．有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；
4．维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅；
5.24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失；
6．保证交通设施处于正常使用状态。
166．私家车主必须和停车管理单位签订书面停车管理服务协议吗？
除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。
167．在居住小区停车，私家车主有哪些义务？
私家车主在小区停车应遵守以下规定：
1．遵守业主大会决议、业主（临时）公约和居住小区机动车停车管理制度，服从停车管理人员的指挥；
2．按照规定或约定交纳停车管理服务费用；
3．禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
168．建筑区划内小区规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有？物业部门收取的停车管理费和车位费归谁所有？
1．建筑区划内小区利用业主共用场地施划的停车位，属于小区全体业主共有。凡是利用这些共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得将其出售。
2．占用小区业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这是指规划停车场、车库以外的车位，这些车位场地本来是小区内业主共有的道路或其他场地（如绿地）。
根据《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的，小区内的道路或其他场地有其规划用途，原则上不能随意用来停放车辆。但是如果小区内已有的停车场地不能满足业主停车需要的，业主或物业服务企业在办理相关手续后也可以用来停放车辆，但是申请停车位的业主应按照业主大会决定的收费标准来缴纳车位费用。
3．如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用在商品房买卖过程中分摊到每个业主身上，即业主购房时的房价包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有。停车场的使用和收费标准由全体业主在业主大会上在管理规约中约定。但应当先满足业主的停车需要。停车场的收益由全体业主所共有，收益主要用于停车场的维修养护，同时根据《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”停车场的收益可以按照业主大会的决定来使用。总之，开发商和物业公司只有在业主大会的决议下，才能在小区的公共区域设立和经营停车位，且所得费用应当归全体业主所有。当然，物业公司里在业主大会的委托下，可收取一定的停车管理费用，不得将停车位的费用据为己有。物业公司收取了管理费，就应当履行相应的义务——对小区内停放的汽车负有相应的管理责任；业主的汽车丢失或者损坏的，可根据物业公司的过错的大小和管理费用的高低来要求其承担赔偿责任。
169．在建筑区划内利用业主共用场地施划的停车位归属如何？可否出售？
在建筑区划内利用业主共用场地但未纳入建设规划备案用于建设停车场的业主共用场地，用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，而这些车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出租给业主。建设单位将小区规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主的，则车位属于购买或接受赠与的业主所有，至于停车场内的公共部分，如车道属于所有拥有车位所有权的业主共有。建设单位将停车场的车位出租给业主的，则停车场的所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。
建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。
利用人防工程改造的车库所有权应归国家，但收益权归开发商享有。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。民用建筑的地下人防工程是由开发商投资建设的，因此开发商享有收益权。开发商可以将人防工程改造的车库进行出租，但不得买卖。
170．私家车主在小区不按规定停放车辆，会有什么后果？
对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业管理企业有权按照停车管理服务协议、业主（临时）公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。
171．业主怎么了解建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况？
即使开发商拥有小区车位、车库的所有权，但在小区业主对车位、车库并没有得到首先满足的情况下，开发商无权将小区车位、车库出卖或者租用给其他人，而是应当通过出售、附赠或出租的方式来和业主约定怎么使用停车位。如果开发商在没有满足小区业主的停车需求前，就擅自处分了车位、车库，那么业主可以通过向法院起诉来维护自己的权利。当然，如何证明开发商擅自处分车位、车库，就涉及到了开发商掌握的小区区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等材料。
所以，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”，业主可以请求公布并查阅车位、车库的处分情况等资料。
172．业主能否以物业公司违规收费为由提出抗辩拒绝缴费？
停车管理服务单位违反停车管理服务协议或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以上述违规收费事由向人民法院提起诉讼的，人民法院依法确认上述违规收费事实的，应当支持业主的请求。同时人民法院支持业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的请求。
173．在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。那么如何界定是否满足了业主的需要？
根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。上述规定说明，小区的车位、车库必须先保证小区业主的使用。实践中，随着我国机动车保有量的逐年增长，车库、车位一直都很紧张，但是有的开发商却将车位、车库高价出售给小区之外的人。所以必须在保证小区业主使用的前提下，才许可小区业主以外的第三人购买、租用。开发商、物业公司如果违反该规范，将车位、车库出售或赠与、出租给小区业主以外的人，其行为因违反法律的强制性规范而无效。
174．居住区周边的街坊路和胡同是否可以停车？怎么收费？
由于机动车保有量的快速增长，原有的小区停车位不能满足小区业主停车的需求。按照物业管理的规定经业主同意，可以统筹利用业主共有场地设置临时停车场；居住区不具备场地条件的，区、县人民政府可以组织相关部门按照规定在居住区周边街坊路或者胡同设置临时停车场。
设置临时停车场，不得占用消防车通道及地下管线检查井等市政基础设施，不得妨碍消防设施和市政设施的正常使用，不得影响已批开发项目建设的进度。
在居住区周边街坊路或者胡同设置临时停车场，小区居民凭有效证明停车时，其临时停放或者按月、按年租用停车位收费标准按照居住区露天停车场收费标准执行。根据《北京市居住区机动车停放收费管理办法》，小型车露天临时停放收费标准为每小时0.5元，露天长期停放收费标准为每个月150元。小型车露天临时停放收费标准为每小时1元，露天长期停放收费标准为每个月210元。
175．擅自违规设置地桩、地锁等障碍物的，会有什么法律后果？
随着私家车的普及，小区车位成为一种紧俏的资源。不少小区因为没有物业公司的管理，或者由于相关部门监管不力，上演“抢车位”大战，业主们争抢车位圈地私装地锁，甚至为此发生冲突。因为小区停车位资源紧张，有的甚至去小区附近的道路上、其他公共场所设置地桩、私装地锁抢占车位。
居委会、物业公司对于违规设置地桩、私装地锁的行为有及时制止的职责和义务。公安机关交通管理部门同城市管理综合执法部门具体划定各自在道路及道路、居住区以外其他公共场所相应的职责范围；对尚未明确划定执法管辖权的公共场所擅自设置地桩、地锁等障碍物的，公安机关交通管理部门会先行对违法行为予以处理。城市管理综合执法、公安、住房城乡建设行政主管部门等部门也经常统一协作解决违规设置地桩、私装地锁的问题。
以北京市为例，根据《北京市机动车停车管理办法》的相关规定，任何单位和个人不得擅自在道路上和其他公共区域内设置地桩、地锁等障碍物阻碍机动车停放和通行，不得在未取得所有权的停车位上设置地桩、地锁。具体处罚规定如下：
1．擅自在道路上设置地桩、地锁等障碍物的，由公安机关交通管理部门责令停止违法行为，迅速恢复交通。
2．擅自在居住区公共区域内设置地桩、地锁等障碍物的，由住房城乡建设行政主管部门依据《物业管理条例》的相关规定进行处罚；在居住区公共区域设置地桩私装地锁的，物业服务企业应当制止，并及时向住房城乡建设行政主管部门报告，接到报告后住房城乡建设行政主管部门应当对其行为予以禁止或者进行依法处理。在居住区公共区域设置地桩私装地锁的行为属于擅自占用物业管理区域内的道路、场地的行为。
3．擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，由县级以上住房城乡建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；个人违反此规定的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位违反此规定的，处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
4．擅自在道路、居住区以外的其他公共场所设置地桩、地锁等障碍物的，由城市管理综合执法部门责令停止违法行为，恢复原状，并处500元以上5000元以下罚款。
5．对擅自设置的地桩、地锁等障碍物，根据《中华人民共和国行政强制法》第52条的规定，需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物或者污染物，当事人不能清除的；当事人不在场的，行政机关应当在事后立即通知当事人，并依法作出处理等，相关部门可以决定立即实施代履行。
176．居住区的配建停车场能向社会开放吗？
在保障本单位、本居住区员工、业主的优先使用权的同时，也鼓励单位或小区的专用停车场向社会开放，可以依法收取停车费，并按照公共停车场管理。以北京市为例，北京市鼓励单位和居住区在满足本单位、本居住区员工、居民停车需求的情况下将配建停车场向社会开放；鼓励有条件的单位将配建停车场在非工作时间向社会开放；鼓励单位和个人实行错时停车。小区将配建停车场向社会开放的，可以按照核定的价格对社会车辆收取停车费。
177．停车场向社会开放的，停车场管理单位应当遵守哪些规定？违反规定有什么法律后果？
不同城市对停车场管理单位的监管有着不同的规定，下面笔者以北京市为例来介绍向社会开放的停车场管理单位应当遵守的规定：
1．在停车场显著位置明示停车场名称、服务项目、收费标准、车位数量及监督电话；
2．按照核定的价格收费，并出具专用发票；
3．配置完备的停车设施标志标识，为停车人进出提供明确的引导，为残疾人提供必要服务；
4．指挥车辆按序进出和停放，维护停车秩序；
5．制定停放车辆、安全保卫、消防、环境卫生等管理制度；
6．对停车管理员进行专业培训、考核；
7．不得在停车区域从事影响车辆安全停放的其他经营活动；
8．建立投诉处理制度；
9．国家和本市其他相关停车管理服务规范和标准。
违反上述第1、2项的规定的，停车场管理单位未明码标价、擅自提高或者降低收费标准的，由发展改革行政主管部门依法处理。
违反上述第3、4、6、7、8、9项规定之一的，由城市管理综合执法部门给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处1000元罚款；造成严重后果的，处5000元以上1万元以下罚款。
中心城范围内的停车场向社会开放并收费的，应当24小时开放；按照规定实行限时的临时停车场除外。停车场未实行24小时开放的，由城市管理综合执法部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。
178．私家车主在停车场停车应当遵守什么样的规定？违规责任如何承担？
在停车场内停放机动车的，停车人通常应当遵守下列规定：
1．服从引导；
2．停车入位且车身不得超出停车泊位；
3．做好驻车制动；
4．不得损坏停车设备；
5．按照规定缴纳停车费用；
6．进出停车场、停车泊位的，不得妨碍其他车辆或者行人正常通行。
停车人不遵守规定的，停车场管理单位有权劝阻；造成损害的，停车场管理单位可以依法提起诉讼。停车人有权对停车管理中的违法行为进行投诉、举报。
179．私家车主可以自己在城市道路上设置和调整停车泊位吗？有什么法律后果？
除了以下两种情况之外，其他单位和个人不得擅自在城市道路上设置和调整道路停车泊位。
1．公安机关交通管理部门可以根据道路交通状况、周边停车需求情况，在城市道路上依法设置和调整道路停车泊位，并予以公示。
2．在小区车位不足的情况下，区、县人民政府可以组织相关部门按照规定在居住区周边街坊路或者胡同设置临时停车场。
其他单位和个人违反规定擅自在城市道路上设置和调整道路停车泊位的，由公安机关交通管理部门责令停止违法行为，恢复原状。
180．擅自损坏、挪移、拆除交管部门安装的隔离桩等设施的，应承担什么责任？
公安机关交通管理部门根据道路实际状况以及维护交通秩序的需要，可以在道路上加装隔离桩等设施，其他任何单位和个人不得损坏、挪移或者拆除。如果有私家车主因为停车等原因，擅自损坏、挪移、拆除隔离桩等设施的，由公安机关交通管理部门依法进行处罚。
根据《中华人民共和国道路交通安全法》第99条的规定，故意损毁、移动、涂改交通设施，造成危害后果，尚不构成犯罪的，由公安机关交通管理部门处200元以上2000元以下罚款。
181．公共停车场由谁经营管理？
公共停车场可以由投资建设者经营管理，也可以委托专业停车管理企业经营管理。居住区公共停车场的管理由该居住区物业管理部门或者其委托的专业停车管理企业负责。
182．临时占道停车位、立交桥下停车场由谁经营管理？
临时占道停车位、立交桥下停车场由市政管理委员会和区、县有关行政主管部门按照职责权限采用招标投标方式委托专业停车管理企业进行经营管理。
183．私家车主在公共停车场内停放机动车，应当遵守哪些规定？
机动车驾驶员在公共停车场内停放机动车的，应当遵守下列规定：
1．自觉遵守公共停车场管理制度，爱护停车设备设施；
2．遵守停车标志、标线；
3．按照规定交纳停车费；
4．接受公共停车场工作人员的指挥调度，有序停放车辆。
184．在道路上临时停车，应当遵守哪些规定？
机动车在道路上临时停车，应当遵守下列规定：
1．在设有禁停标志、标线的路段，在机动车道与非机动车道、人行道之间设有隔离设施的路段以及人行横道、施工地段，不得停车；
2．交叉路口、铁路道口、急弯路、宽度不足4米的窄路、桥梁、陡坡、隧道以及距离上述地点50米以内的路段，不得停车；
3．公共汽车站、急救站、加油站、消防栓或者消防队（站）门前以及距离上述地点30米以内的路段，除使用上述设施的以外，不得停车；
4．车辆停稳前不得开车门和上下人员，开关车门不得妨碍其他车辆和行人通行；
5．路边停车应当紧靠道路右侧，机动车驾驶人不得离车，上下人员或者装卸物品后，立即驶离；
6．城市公共汽车不得在站点以外的路段停车上下乘客。
185．在城市道路上违规停车，会受到什么处罚？
机动车应当在规定地点停放。人行道上是禁止停放机动车的。当然，在城市道路范围内，在不影响行人、车辆通行的情况下，政府有关部门可以施划停车泊位，这些车位是可以停车的。
如果机动车主违反了道路交通安全法律、法规关于机动车停放、临时停车规定，交警可以指出违法行为，并予以口头警告，命令机动车主立即驶离。
如果机动车驾驶人不在现场或是虽在现场但拒绝立即驶离，该行为妨碍其他车辆、行人通行的，处20元以上200元以下罚款，并可以将该机动车拖移至不妨碍交通的地点或者公安机关交通管理部门指定的地点停放。公安机关交通管理部门拖车不得向当事人收取费用，并应当及时告知当事人停放地点。因采取不正确的方法拖车造成机动车损坏的，应当依法承担补偿责任。
如果机动车驾驶人因为现场违章停车被交警抓了个现形，那么该机动车驾驶人需自领到交通违法凭证15日内到有关部门接受处理或罚款，逾期不接受处理的，从第16日起每日按罚金的3%收取滞纳金，滞纳金最多不能超过罚款数额。
如果机动车驾驶人因为非现场违章停车被交警通过摄像头拍摄后被取证的违章或是被“贴条”，那么只需在车辆年检前一天处理就行。机动车驾驶人需携带驾驶证和车辆行驶证原件，到所在地任意交通支队接受处罚处理。如果对该违章停车的处罚有疑义的，可要求查看违法照片或违法视频。非现场违章处理前不会产生滞纳金。该机动车驾驶人需自领到交通违法凭证15日内到有关部门接受处理或罚款，逾期不接受处理的，从第16日起每日按罚金的3%收取滞纳金，滞纳金最多不能超过罚款数额。